Imu: scopri se devi pagare la tassa sugli immobili

Si avvicina il 16 giugno, l’ultimo giorno per pagare la prima rata dell’Imu, la tassa comunale sugli immobili. Non tutti i proprietari di immobili sono però tenuti al pagamento. A seconda dei casi, la legge prevede infatti anche delle esenzioni o delle riduzioni. In ogni caso, chi paga l'acconto, dovrà pagare anche il saldo finale entro il 16 dicembre.

Foto di pexels-jakubzerdzicki

IMU E ABITAZIONE PRINCIPALE

Prima di tutto bisogna sapere che la tassa non si applica all’abitazione principale cioè l’immobile “nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

Per essere esentate dal pagamento le abitazioni principali devono essere catalogate come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7.  Queste categorie comprendono immobili civili di pregio, fabbricati economici, abitazioni popolari, case rurali e villini.

Sono invece soggetti all’Imu gli immobili di lusso accatastati come A1, A8 e A9. Si tratta di ville, castelli, palazzi storici e appartamenti in edifici di pregio, di grande valore artistico o architettonico.

Si considerano abitazioni principali:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;

• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;

• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco dal personale appartenente alla carriera prefettizia;

• i fabbricati destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008.

  
  

Al contrario, sono tenuti al pagamento dell’Imu i proprietari di altri fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli.

A CHI SPETTANO LE ESENZIONI

Non devono pagare l’Imu:

• l’inquilino dell’immobile in caso di affitto;

• il nudo proprietario quando sull’immobile c’è un usufrutto;

• chi utilizza un immobile con un contratto di comodato d’uso;

• il coniuge che in caso di divorzio non ha ricevuto l’uso dell’immobile.

  
  

L’imposta non è dovuta anche nei seguenti casi:

• immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;

• fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;

• fabbricati con destinazione ad usi culturali;

• fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;

• fabbricati di proprietà della Santa

• fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;

• gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

Per quanto riguarda i terreni sono esenti dall’Imu:

• i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole;

• i terreni agricoli ubicati nei comuni montani e nelle isole minori,

• i terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

  
  

A partire dal 2022, sono esenti dall’Imu, anche i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (c.d. fabbricati merce).

Il Governo ha poi prorogato anche per il 2025 l’esenzione per gli immobili situati nei comuni colpiti dai terremoti del 2012 e del 2016. L’agevolazione riguarda sia le abitazioni principali che altri edifici dichiarati inagibili o distrutti a causa degli eventi sismici. L’esenzione si applica anche agli immobili in fase di ricostruzione o ristrutturazione.

ANZIANI O DISABILI RICOVERATI

I Comuni possono decidere di escludere dal pagamento dell’Imu l’abitazione di anziani o disabili che hanno la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente. In caso gli anziani o i disabili abbiano più abitazioni nello stesso comune, l’esenzione vale per una sola abitazione. Per avere l’esenzione, l’abitazione non deve essere né locata né data in comodato d’uso.

In caso di immobili occupati abusivamente, sui quali il proprietario ha pagato l’Imu, il proprietario può ottenere dal comune il rimborso entro 5 anni dal pagamento per gli anni a partire dal 2019 in poi.

IMU RIDOTTA

In alcuni casi, la legge prevede delle esenzioni. Ecco in quali casi si applicano.

Per gli immobili locati a canone concordato, è applicata una riduzione del 25% dell’Imu, a patto che il contratto sia regolarmente registrato e rispetti i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.

È prevista una riduzione del 50% dell’Imu per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), a condizione che:

• il contratto sia registrato;

• il comodante possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale;

• il comodatario lo utilizzi come abitazione principale.

Per i fabbricati di interesse storico o artistico la base imponibile è ridotta del 50%.

FABBRICATI INAGIBILI

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni, la base imponibile è ridotta del 50%.

Un immobile è inagibile quando il suo “degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”. 

L’inagibilità è una condizione oggettiva e strutturale, certificata dal Comune e indipendente dalla volontà del proprietario di lasciarlo eventualmente disabitato o senza allacci idrici, elettrici o fognari. 

Per dichiarare un immobile inagibile è necessaria una richiesta di accertamento da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con conseguente avvio di una perizia a carico del proprietario. In caso di responso positivo, a seguito eventualmente di un sopralluogo, il Comune rilascerà la dichiarazione di inagibilità. 

Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, iscritte autonomamente in catasto e dunque distinte l’una dall’altra, la riduzione Imu si applica alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili e non all’intero edificio.

La Corte di Cassazione ha affermato che il trattamento agevolato perdura per l’intero arco temporale in cui permangono le condizioni di inagibilità o inabitabilità, dunque la riduzione già ottenuta si estende anche nelle annualità successive, senza che occorra presentare una nuova istanza ogni anno.

Se gli immobili inagibili sono iscritti in categoria F2 c’è, invece, l’esenzione completa dall’Imu. Si tratta di immobili diroccati, ruderi, caratterizzati da notevole livello di degrado. Per questi immobili i proprietari non devono pagare nulla.

PENSIONATI RESIDENTI ALL'ESTERO

Dal 2023 la riduzione per i pensionati residenti all'estero titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia la riduzione è del 50%.

L’agevolazione vale per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in comodato d'uso, posseduta in Italia.

La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest'ultimo in presenza di figli minori.