Mercato immobiliare residenziale: transazioni in crescita

Nel 2025 il mercato residenziale italiano conferma solidità e dinamismo con transazioni in crescita. A dirlo è il 18° Rapporto sull’Abitare di Nomisma pubblicato il 19 febbraio 2026.

Anche sul fronte del credito si registra un deciso rimbalzo, con un incremento del +30,8% dell’importo dei nuovi mutui erogati.

Nonostante la ripresa, però, la quota di famiglie che accede al mutuo rimane inferiore ai picchi del periodo post-pandemico, a conferma di una persistente selettività nell’erogazione del credito o supporto degli acquisti immobiliari.

Per un numero crescente di nuclei familiari l’accesso alla casa si fa più complesso. Solo il 35,8% delle famiglie considera oggi il proprio reddito adeguato a coprire le spese essenziali, mentre cresce la quota di chi lo giudica appena sufficiente o inadeguato (18,5%).

Il risultato che ne deriva è un divario sempre più marcato tra la vitalità del mercato immobiliare e la reale capacità economica delle famiglie italiane che rende l’acquisto di un’abitazione un obiettivo sempre più difficile da raggiungere, anche a causa degli elevati costi di acquisto in molte realtà urbane.

Sul fronte del mercato, il preconsuntivo Nomisma per l’anno 2025 stima un numero di compravendite pari a circa 770 mila transazioni, nettamente superiore ai volumi pre-pandemia.

Le previsioni indicano una sostanziale stabilità nel triennio 2026-2028, con volumi che resteranno elevati seppur con ritmi di crescita più contenuti rispetto a quelli dell’anno da poco concluso.

Il rapporto registra un forte rimbalzo delle erogazioni di nuovi mutui nel 2025, dopo il calo registrato nel 2023. Nonostante la dinamica positiva, però, la quota di famiglie che accede al mutuo rimane inferiore ai livelli massimi registrati nel periodo post-pandemico, a conferma di una persistente selettività nell’accesso al credito.

Al contempo si accentua la fragilità finanziaria delle famiglie: oltre 1/4 delle famiglie dichiara di non riuscire a risparmiare, circa 1/3 segnala un’ulteriore contrazione della propria capacità di accumulo rispetto all’anno precedente. 

Le difficoltà colpiscono in modo particolare i nuclei più esposti alle pressioni di spesa, come le famiglie numerose, i single di mezza età e gli anziani soli ampliando le disuguaglianze e rendendo più instabile l’equilibrio economico di ampie fasce della popolazione.

Le tensioni economiche che coinvolgono ampie fasce di popolazione si riflettono con particolare intensità sul mercato della locazione, che nel 2025 registra un rafforzamento della domanda. 

Per la maggioranza delle famiglie in affitto (53,6%), la locazione non rappresenta una scelta strategica, ma una necessità dettata dall’insufficienza delle risorse per accedere alla proprietà.

In un solo anno, la quota di famiglie che ha fatto ricorso all’affitto per periodi superiori ai sei mesi è salita dal 3,3% al 5,5%, con una maggiore incidenza tra i nuclei più giovani, gli imprenditori e i liberi professionisti.

A incidere sulle tensioni del mercato contribuiscono anche i cambiamenti demografici: invecchiamento della popolazione, crescita delle famiglie unipersonali e diminuzione dei nuclei con figli, spingono la domanda verso abitazioni più piccole, affitti e soluzioni innovative come student housing, senior housing e co-living.

Tuttavia, nel nostro Paese l’offerta resta ancora limitata e fatica ad adeguarsi, frenata dalla scarsa produzione di nuove abitazioni e dai vincoli normativi che rallentano la riqualificazione del patrimonio esistente.