In Italia il 27,3% delle abitazioni non è locato

In Italia il 27,3% delle abitazioni è non locato. È questo uno dei dati che emerge dal rapporto "L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale”, realizzato dalla Fondazione Ifel nell’ambito dell’iniziativa Città nel Futuro promossa dall’Ance.

Il rapporto, basato sui dati Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, offre una fotografia aggiornata e comparata del patrimonio abitativo italiano, con uno sguardo alle trasformazioni in corso nelle principali aree urbane e agli scenari demografici che condizioneranno la domanda di casa nei prossimi decenni.

Un Paese di proprietari di casa

L’Italia emerge come il Paese europeo con la più alta quota di abitazioni di proprietà (oltre il 55%) e la più bassa percentuale di alloggi in affitto (13%), segno di una cultura fortemente legata all’acquisto della casa e di un mercato della locazione debole. Tuttavia, a fronte di un’elevata proprietà più di un quarto delle abitazioni (il 27,3%) risulta non occupato, in Francia è il 7,8% e in Germania il 4,4%.

Il nostro sistema nazionale statistico non è in grado di rilevare gli alloggi vuoti con precisione. Infatti gli alloggi che Istat definisce come non occupati – 9,5 milioni – sono in realtà alloggi in cui non è presente alcun residente ma ciò non implica che tali alloggi non siano usati o usati sporadicamente.

In Italia inoltre, al contrario di Francia e Germania, non vengono rilevate le seconde case che sono diffuse e spesso utilizzate come case per le vacanze. Secondo una indagine del Censis il 20% degli italiani sono multiproprietari.

Le case non abitate

Il fenomeno del vuoto abitativo è particolarmente accentuato nelle città del Mezzogiorno, mentre è più contenuto nei contesti metropolitani del Centro-Nord, soprattutto dove il mercato è più attrattivo.

Dai dati emerge che la quota di alloggi non occupati varia sensibilmente tra le diverse città metropolitane. Le incidenze più alte si registrano nel Sud Italia:  Reggio Calabria (40,2%) e Messina (39,8%), Palermo (32,5%).

Valori sopra la media nazionale si osservano anche a Catania (27,5%), Venezia (26,2%) e Genova (26,3%).

Le percentuali più contenute si trovano a Cagliari (11,0%), Milano (12,4%), Firenze (14,9%) e Bologna (15,5%). Grandi aree metropolitane come Roma (14,8%), Napoli (19,3%) e Torino (23,3%) si collocano in una fascia intermedia.

Dall’indagine emerge anche che le famiglie over 65 hanno una quota di proprietà più alta (75,8%) rispetto alle under 65 (63,3%). Gli under 65 vivono molto più spesso in affitto (25% contro 15,2%) e in uso gratuito (9% contro 4,2%).

Tra gli over 65, la casa di proprietà deriva soprattutto dall’acquisto diretto (58%) ma anche da eredità (25%) e, in misura non trascurabile, da costruzione familiare (10%). Per gli over 65 che non sono intestatari diretti, il proprietario è soprattutto un’altra persona o società (59%), mentre la quota di ente pubblico resta limitata (14,5%).

Il mercato immobiliare del futuro

Questi dati, incrociati con i dati sulla natalità, ci dicono che in futuro l’Italia avrà un’abbondanza di abitazioni ma anche un mercato immobiliare diverso da quello attuale.

Da un lato, infatti, si prevede una contrazione della popolazione italiana dello 0,8% nel 2030 e del 6,7% nel 2050 con un calo particolarmente accentuato nel Sud e nelle Isole, dove le proiezioni indicano una diminuzione del 14,6% entro il 2050.

Il fattore chiave che plasma l’assetto futuro del mercato immobiliare è la trasformazione delle tipologie familiari. Entro il 2050 aumenteranno del +8,2% le persone sole. Le coppie senza figli vedranno una crescita del +5,2% nel 2030 e del +0,7% nel 2050.

Questa diminuzione rende la loro domanda “sempre meno rilevante” e si prevede che ciò comporterà il rilascio di alloggi di grandi dimensioni. Per il 2050, si prevede inoltre un aumento del 14,7% di genitori soli, categoria considerata fragile, priva di capacità reddituale e di rete sociale o familiare.

In base a tutte queste ragioni, l’assetto futuro del mercato sarà caratterizzato da una domanda orientata principalmente a: monolocali o alloggi di piccole dimensioni, abitazioni adatte a monoreddito, abitazioni preferibilmente in affitto.