Abusi edilizi, cosa sono e come evitarli

L’abuso edilizio è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento senza permesso di costruire, senza autorizzazione o comunicazione al Comune.

Si ha abuso quando si realizza una costruzione diversa – per caratteristiche tipologiche, volume o di destinazione d’uso – rispetto a quanto è stato autorizzato.

Si considerano abusi edilizi: la costruzione di una o più strutture su terreni non edificabili, un pergolato in giardino, la costruzione di un bagno in più in casa.

A seconda del tipo di abuso, si possono avere tre situazioni:

• abuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo. Un esempio è la costruzione su aree non edificabili.

• abuso sostanziale, se l’immobile è completamente diverso - per caratteristiche costruttive o destinazione d'uso - rispetto a quanto è stato permesso. Un esempio è la costruzione di una casa dove invece era previsto un garage.

• abusi minori, ossia gli interventi realizzati su elementi particolari e non essenziali. Un esempio può essere spostare una porta o una parete o cambiare la destinazione d’uso di una stanza all’interno dell’abitazione.

La sanatoria degli abusi

A seconda della gravità gli abusi possono essere sanabili pagando una multa o non sanabili: in tal caso, il giudice può ordinare il ritorno alla situazione precedente e quindi la demolizione della struttura.

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. L’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino, l’apertura di una porta sono abusi sanabili. La costruzione su un terreno demaniale, vincolato o non edificabile non è un abuso sanabile.

Per sistemare l’illecito, nei casi in cui l’abuso è sanabile, bisogna chiedere una sanatoria edilizia. Il primo passo è contattare un professionista – architetto, ingegnere o geometra – che verificherà l’abuso, depositerà al Comune tutta la documentazione e permetterà il pagamento della sanzione. A questo importo va aggiunta la parcella del professionista. L’importo della sanzione varia a seconda del tipo di abuso.

La compravendita degli immobili con abusi edilizi

Gli immobili con abusi edilizi possono essere venduti, comprati e donati purché nel compromesso e nel rogito sia presente una comunicazione formale degli abusi. Se manca questa comunicazione l’acquirente può impugnare l’atto.

Gli immobili con abusi edilizi possono essere anche venduti all’asta: il perito del tribunale dovrà però inserire nella documentazione la presenza dell’abuso. In questo caso, gli abusi – se sanabili – dovranno essere sanati entro 120 giorno dall’acquisto.

Anche nel caso di vendita dell’immobile, il proprietario potrà sempre ricevere un’ingiunzione di demolizione da parte del giudice a meno che l’intervento non sia stato regolarizzato con una sanatoria. La demolizione dovrà avvenire entro 90 giorni, pena la perdita del bene e del terreno.